Gratis og uavhengig — ingen innlogging, ingen selger.
Boliglånskalkulator
Beregn hva boliglånet koster per måned, total rente og effektiv rente — oppdatert med dagens bankrenter og boligpris rett fra FINN-annonsen.
- Svaret først: resultatet oppdateres mens du skriver.
- Åpne formler: ingen skjult banklogikk.
- Tallene lokalt: bare valgfrie oppslag går via server.
Avansert boliglånskalkulator med avdragsfrihet og skattefradrag
Legg inn FINN-annonsen
Lim inn lenken, så fyller vi ut boligprisen automatisk.
Finansportalen-data hentet 22.10.2026, 20:22.
Flere valg og kostnaderGebyrer, avdragsfrihet og bokostnader
Kun renter i denne perioden. Maks 120 måneder med valgt løpetid.
Månedlige bokostnader (valgfritt)
Del årsbeløpet på 12 hvis kommunen fakturerer sjeldnere.
Bruk ditt eget anslag ut fra boligens alder og tilstand.
Månedlig terminbeløp
16 758kr
≈ 201 100 kr det første åretsamme beløp hver måned
Laveste publiserte rente for tallene dine
SpareBank 1 Gudbrandsdal · LOfavør Førstehjemslån · nom. 4,75 % · eff. 4,89 %
Slik fordeles betalingen
+ 50 kr termingebyr
- Renter
- 12 679 kr
- Avdrag
- 4 030 kr
- Valgte bokostnader
- 0 kr
- Anslått kostnad første ordinære termin
- 9 939 kr
- Sparing i bolig (avdrag)
- 4 030 kr
Kostnadsanslaget er renter etter dagens fradragssats, gebyr og valgte bokostnader. Det forutsetter rett til fullt rentefradrag; avdrag bygger egenkapital og vises derfor separat.
Effektiv rente
4,89 %
inkl. alle gebyrer
Belåningsgrad
80,0 %
av boligverdien
- Rentekostnader
- 2 812 011 kr151 076 kr1. år
- AvdragNedbetaling av selve lånet
- 3 200 000 kr49 425 kr1. år
- Anslag på skattefradrag med dagens sats (22 %)Forutsatt uendret sats: renter etter skatt 2 193 369 kr
- 618 642 kr33 237 kr1. år
- TotalkostnadLån + renter + gebyrer
- 6 033 011 kr201 100 kr1. år
Med en renteøkning på 3 prosentpoeng (til 7,8 %) øker terminbeløpet til 22 997 kr. Bankene stresstester lån etter denne regelen.
Over 30 år betaler du inn totalt 6 033 011 kr — herav 21 000 kr i gebyrer.
Nedbetalingsplan
| År | Renter | Avdrag | Termin | Restgjeld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 151 076 kr | 49 425 kr | 201 100 kr | 3 153 575 kr |
| 2 | 148 676 kr | 51 824 kr | 201 100 kr | 3 101 751 kr |
| 3 | 146 160 kr | 54 340 kr | 201 100 kr | 3 047 411 kr |
| 4 | 143 522 kr | 56 978 kr | 201 100 kr | 2 990 433 kr |
| 5 | 140 756 kr | 59 744 kr | 201 100 kr | 2 930 689 kr |
| 6 | 137 856 kr | 62 645 kr | 201 100 kr | 2 868 044 kr |
| 7 | 134 814 kr | 65 686 kr | 201 100 kr | 2 802 358 kr |
| 8 | 131 625 kr | 68 875 kr | 201 100 kr | 2 733 483 kr |
| 9 | 128 282 kr | 72 219 kr | 201 100 kr | 2 661 264 kr |
| 10 | 124 776 kr | 75 725 kr | 201 100 kr | 2 585 539 kr |
| 11 | 121 099 kr | 79 401 kr | 201 100 kr | 2 506 138 kr |
| 12 | 117 245 kr | 83 256 kr | 201 100 kr | 2 422 882 kr |
Vil du forstå renter, avdrag og restgjeld år for år? Les guiden til nedbetalingsplanen.
Din situasjon
Forhåndsutfylt med laveste åpne standardrente i den cachede banklisten: Bulder (Sparebanken Norge), Boliglån innenfor 80 % (22.10.2026, 20:22). Juster hvis du forventer en annen rente.
Banken bestemmer maksimal løpetid ut fra alder, økonomi og produkt.
Du kan trolig låne inntil
4 500 000kr
Maks boligpris ca. 5 300 000 kr før kjøpsomkostningermed 800 000 kr i egenkapital
Neste steg
Hva setter taket?
Inntekten (5×-regelen) setter taket ditt.
Betjeningsevnen bruker anslått nettoinntekt på 54 000 kr/mnd, 14 000 kr/mnd i anslåtte levekostnader for 1 voksen. Boliglånet testes over 30 år ved 8,33 %. Banken bruker dine faktiske skatte-, gjelds- og utgiftstall og kan derfor lande annerledes.
Uavhengig informasjons- og kalkulatorverktøy — ikke finansiell rådgivning. Vi formidler ikke lånesøknader.
Slik regner vi
Selve beregningene kjører i nettleseren din med standard, åpne formler. Bare valgfrie oppslag mot Finansportalen og FINN sender nødvendige søkeparametere via serveren vår.
Annuitetslån
Et annuitetslån har et beregnet, likt terminbeløp så lenge renten og øvrige vilkår er uendret. Terminbeløpet (renter + avdrag) regnes ut slik:
terminbeløp = P · r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ)- P = lånebeløpet (hovedstolen)
- r = månedlig rente = nominell årsrente ÷ 12
- n = antall terminer = antall år × 12
Eksempel: 2 000 000 kr, 5 % nominell rente og 25 år gir r = 0,05 ÷ 12 og n = 300. Det gir et terminbeløp på 11 692 kr per måned (uten gebyrer). Renteandelen er høyest i starten og synker etter hvert som restgjelden faller.
Serielån
Et serielån har fast avdrag hver måned, mens rentene regnes av restgjelden. Terminbeløpet starter høyt og synker over tid:
avdrag = P / n · renter = restgjeld · rtermin = avdrag + renter (synkende)Fordi avdraget er likt hele veien, betaler du ned hovedstolen raskere i starten enn med annuitetslån. Samlet betaler du derfor litt mindre renter — mot høyere terminbeløp de første årene.
Effektiv rente
Effektiv rente viser den reelle årskostnaden når gebyrene er regnet med. Vi finner den renten i per måned som gjør at nåverdien av alle terminbetalingene (inkludert termingebyr) er lik netto utbetalt lån. Når gebyret betales ved oppstart, trekkes det fra lånebeløpet:
lånebeløp − etableringsgebyr = Σ terminₜ / (1 + i)ᵗDersom bankens publiserte pris finansierer etableringsgebyret, legger vi i stedet gebyret til lånesaldoen. Da er netto utbetalt beløp selve lånebeløpet, og terminbeløpet inkluderer nedbetaling av gebyret.
Deretter regnes den om til årlig effektiv rente med renters rente:
effektiv rente = (1 + i)¹² − 1Uten gebyrer ligger effektiv rente litt over nominell rente på grunn av månedlig rentebelastning — 5 % nominell blir for eksempel ca. 5,12 % effektivt. Etableringsgebyr og termingebyr trekker effektiv rente ytterligere opp.
Hva koster boliglånet per måned?
Eksemplene bruker annuitetslån over 25 år med 5,33 %nominell rente og uten gebyrer. Bruk kalkulatoren for dine egne tall.
| Lån | Per måned | Renter totalt | Betalt totalt |
|---|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 12 080 kr | 1 623 861 kr | 3 623 861 kr |
| 3 000 000 kr | 18 119 kr | 2 435 791 kr | 5 435 791 kr |
| 4 000 000 kr | 24 159 kr | 3 247 721 kr | 7 247 721 kr |
| 5 000 000 kr | 30 199 kr | 4 059 652 kr | 9 059 652 kr |
Publiserte priser for et eksempel på 3,2 mill. i lån og 80 % belåningsgrad
Et øyeblikksbilde av boliglånsrentene
Prisene kommer fra Finansportalen. Se hele oversikten for å filtrere på alder, boligverdi og produktkrav.
SpareBank 1 Gudbrandsdal
LOfavør Førstehjemslån · Medlemskap, Lønnskonto, Førstehjem
4,89 % effektiv
4,75 % nom. · 18 311 kr/mnd
SpareBank 1 Østlandet
LOfavør Førstehjemslån · Medlemskap, Lønnskonto, Førstehjem
4,92 % effektiv
4,78 % nom. · 18 359 kr/mnd
SpareBank 1 SMN
LOfavør Grønt Førstehjemslån · Medlemskap, Lønnskonto
4,99 % effektiv
4,85 % nom. · 18 478 kr/mnd
Datagrunnlaget ble hentet 22. okt. 2026, 20:22. Dette er publiserte priser, ikke personlige tilbud. Kontroller vilkår og endelig pris hos banken. Kilde: Finansportalen / Forbrukerrådet.
Serielån vs. annuitetslån
De to vanligste nedbetalingsformene er annuitetslån og serielån. Forskjellen ligger i hvordan terminbeløpet utvikler seg over tid.
Med annuitetslån betaler du like mye hver måned hele løpetiden. Renteandelen er stor i starten og avdraget lite; gradvis snur det. Det gir forutsigbar økonomi og lavest betaling de første årene.
Velger du serielån, betaler du i stedet fast avdrag hver måned, mens renten regnes av restgjelden. Terminbeløpet er høyest i begynnelsen og synker jevnt. Du betaler ned raskere og sparer renter over tid. Se hele sammenligningen med tall.
Fire ting avgjør hva lånet koster
Skru på dem i kalkulatoren over, så ser du utslaget med en gang.
Renten
Den tyngste posten. Ett prosentpoeng opp eller ned på et lån på tre millioner utgjør rundt 1 900 kroner i måneden. Det er her det monner mest å forhandle.
Løpetiden
Lengre nedbetalingstid gir lavere terminbeløp, men flere år med renter, og dermed høyere totalkostnad. Kortere løpetid svir i måneden, men sparer mye til slutt.
Gebyrene
Etablerings- og termingebyr ser små ut, men de løfter den effektive renten og summerer seg over 25 år. Ta dem alltid med når du sammenligner tilbud.
Egenkapitalen
Mer egenkapital betyr lavere belåningsgrad, ofte med bedre rente. Med mindre enn 10 prosent får du normalt ikke boliglån.
Egenkapitalkrav og utlånsforskriften
Bankene må følge utlånsforskriften. Den setter tre rammer for hvor mye du kan låne:
- Egenkapital: lånet kan maksimalt være 90 % av boligens verdi. Du må stille med minst 10 % selv (senket fra 15 % i 2025).
- Gjeldsgrad: samlet gjeld kan normalt ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.
- Betjeningsevne: du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, og banken regner uansett med minst 7 prosent rente.
Bankene har en viss fleksibilitetskvote til å avvike fra reglene, men planlegg ut fra hovedtallene. Regn ut ditt eget lånetak, beregn kontantbehovet eller se hva belåningsgraden betyr.
Dokumentavgift og øvrige omkostninger
Når du kjøper en brukt selveierbolig, kommer det omkostninger på toppen av kjøpesummen — penger egenkapitalen ikke kan brukes som lån på:
- Dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen til staten. På en bolig til fire millioner blir det 100 000 kroner.
- Tinglysingsgebyr på 545 kroner hver for skjøte og pantedokument.
- Etableringsgebyr til banken for å opprette lånet.
Borettslagsleiligheter er fritatt for dokumentavgift, fordi du kjøper en andel og ikke fast eiendom. Kjøper du en ny selveierbolig, betaler du avgift bare på tomteverdien, ikke på selve bygningen. Sett av penger til omkostningene i budsjettet. Bruk dokumentavgiftskalkulatoren for ditt kjøp.
Effektiv rente — forklart enkelt
Nominell rente er «prisen» banken oppgir. Effektiv rente er den virkelige årskostnaden når etablerings- og termingebyr er regnet inn. Når lånet har gebyrer, er den normalt høyere enn den nominelle. Uten gebyrer kan den fortsatt avvike fordi effektiv årsrente tar hensyn til renteberegningen gjennom året.
Når du sammenligner tilbud, er det effektiv rente som gjelder. Et lån med lav nominell rente, men høye gebyrer, kan være dyrere enn et lån med litt høyere nominell rente og ingen gebyrer. Kalkulatoren regner ut effektiv rente automatisk når du legger inn gebyrene.
Avdragsfrihet
Avdragsfrihet betyr at du i en avtalt periode bare betaler renter — ikke avdrag. Terminbeløpet blir lavere mens perioden varer, men restgjelden står stille. Når avdragsfriheten er over, fordeles nedbetalingen på færre måneder, og terminbeløpet blir høyere enn det ellers ville vært.
Det kan gi nyttig pusterom i en stram periode, men gjør lånet dyrere totalt — du betaler renter på et høyere beløp lenger. Prøv feltet «avdragsfrie måneder» i kalkulatoren for å se utslaget, eller bruk avdragsfrihet-kalkulatoren for en direkte før-og-etter-sammenligning.
Les videre
- Boliglånsrenter
Sammenlign publiserte renter fra Finansportalen etter lån, boligverdi og vilkår.
- Hvor mye kan jeg låne?
Regn ut maksimalt lån ut fra inntekt (5×-regelen) og egenkapital (10 %-kravet).
- Dokumentavgift
Regn ut dokumentavgift og tinglysingsgebyr for selveier, nybygg og borettslag.
- Guider
Forstå renter, egenkapital, bankbytte og boligkjøp med tydelige, kildebaserte guider.
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye kan jeg låne til bolig?
To regler avgjør hvor mye du får låne. Du kan normalt låne inntil fem ganger samlet brutto årsinntekt, og lånet kan maksimalt utgjøre 90 % av boligens verdi, altså minst 10 % egenkapital. I tillegg må du tåle det høyeste av en renteøkning på 3 prosentpoeng og minst 7 % rente.
Tjener du for eksempel 600 000 kr, ligger taket rundt 3 millioner i gjeld. Bruk lånekalkulatoren vår for å regne på din egen situasjon.
Hva koster et boliglån per måned?
Det avhenger av lånebeløp, rente og løpetid. Et annuitetslån på 3 millioner kroner med 5,5 % rente over 25 år koster rundt 18 400 kr i måneden i terminbeløp. Øker renten til 6,5 %, stiger terminbeløpet til omtrent 20 300 kr.
Tast inn dine egne tall i kalkulatoren øverst, så ser du terminbeløpet oppdatere seg umiddelbart.
Serielån eller annuitetslån — hva bør jeg velge?
Annuitetslån gir likt terminbeløp hele veien og lavest betaling i starten — greit hvis du vil ha forutsigbar økonomi. Serielån har høyere terminbeløp i begynnelsen, men du betaler ned raskere og sparer renter over tid.
For de fleste boligkjøpere er annuitetslån standardvalget. Vil du spare renter og tåler høyere betaling tidlig, kan serielån lønne seg. Se full sammenligning.
Hva er effektiv rente?
Effektiv rente er den reelle årskostnaden på lånet når alle gebyrer er regnet med — etableringsgebyr og termingebyr i tillegg til den nominelle renten. Den er derfor alltid litt høyere enn nominell rente.
Når du sammenligner lån, er det effektiv rente du bør se på, ikke bare den nominelle. Et lån med lav nominell rente kan ha høy effektiv rente hvis gebyrene er store.
Hvor mye egenkapital trenger jeg?
Hovedregelen er minst 10 % egenkapital av kjøpesummen (senket fra 15 % i 2025). På en bolig til 4 millioner betyr det 400 000 kr i egenkapital og inntil 3,6 millioner i lån. Husk at også dokumentavgift og omkostninger kommer i tillegg.
BSU-sparing (du kan spare til og med året du fyller 33) og kausjon fra foreldre kan hjelpe deg å nå egenkapitalkravet. Oppsparte BSU-midler kan brukes til boligkjøp uansett alder.
Hva betyr avdragsfrihet?
Avdragsfrihet vil si at du i en periode bare betaler renter, ikke avdrag. Terminbeløpet blir lavere mens perioden varer, men restgjelden står stille. Når avdragsfriheten er over, fordeles nedbetalingen på færre måneder, så terminbeløpet blir høyere enn ellers.
Avdragsfrihet kan gi pusterom i en periode med stram økonomi, men gjør lånet dyrere totalt fordi du betaler renter på et høyere beløp lenger.